住房抵押貸款基準利率

周末重磅！央行宣布大消息！咱以后貸款買房子，又有大變化了→

今天下午，中國人民銀行發布公告宣布：從10月8日起，新發放的個人住房貸款，定價基準從貸款基準利率轉換為LPR，也就是貸款基礎利率。

定價基準轉換后，個人住房貸款利率將如何定價？這項改革又將給居民家庭帶來哪些影響呢？

根據央行公告，10月8日起新發放的個人住房貸款，利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

同時，公告明確，首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點，假設最新的5年期以上LPR為4.85%，則首套住房貸款利率不低于4.85%，而二套住房貸款利率不低于5.45%。

中國社會科學院金融研究所房地產金融中心主任尹中立：在這之前實際上是利率體系是雙軌制的，我們當前實施的所謂的LPR，它實際上是完成了我們利率市場化體系報價系統的最后一道程序。

此外，公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定，最短為1年，最長為合同期限。比如說，購房者第一年的利率為5.45%，利率一年一調整，一年后，如果相應期限的LPR上調40個基點，則購房者第二年的利率為5.85%。

中國社會科學院金融研究所房地產金融中心主任尹中立：現在LPR是每個月報價一次，我們和銀行簽訂合同的時候，如果是(利率重定價)調整的周期是一年的話，就意味著我們按揭貸款的利率實際上是一年調整一次，所以調整的頻率比以前更快了、更高了。

關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告

為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益，現就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。

二、借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

三、首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

四、人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

五、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

六、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務，依法合規保障借款人合同權利和消費者權益，嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務，確保相關工作平穩有序進行。

七、2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

八、商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

中國人民銀行有關負責人就個人住房貸款利率答記者問

1.公告發布的背景是什么？

個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發揮市場作用。同時，個人住房貸款利率也是房地產市場長效管理機制和區域差別化住房信貸政策的重要內容。為落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，確保定價基準平穩有序轉換，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益，人民銀行發布公告，明確個人住房貸款利率調整相關事項。

2.改革后個人住房貸款利率如何定價？

改革后，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

3.確定定價基準時，相應期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準，1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過調整加點數值，體現期限利差因素。

4.什么是利率重定價？

利率重定價是指，貸款銀行按合同約定的計算方式，根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

5.對于居民家庭有什么影響？

公告主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。定價基準轉換后，全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)，與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

6.何時實施？

2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統，組織員工培訓，同時，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩有序。2019年10月8日前，已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。

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8月25日，央行推出了LPR（貸款市場報價利率）利率之后，規定10月8日以后貸款買房的利率將于LPR利率掛鉤，而不再與央行的基準利率直接掛鉤。于是，就有原來正在按揭貸款的購房者詢問，房貸新規執行后，既然不再有基準利率，那以前按揭貸款的人利率是不是永遠不變了？

實際上，央行推出LPR（貸款市場報價利率）只是說10月8日以后貸款買房的利率將于LPR利率掛鉤，而不再與央行的基準利率直接掛鉤。這并不代表央行的基準利率就取消了。當LPR利率推出后，相當于現在房貸市場是“LPR利率”與“基準利率+浮動利率”兩種利率并行，互不影響。

原來，LPR利率還是在央行的基準利率的基礎之上形成的，是國內18家銀行根據貸款市場的變化適時制定的貸款基礎利率，其他貸款利率在此基礎上加減點形成新的利率，可以說，LPR要比基準利率更加市場化的貸款利率。未來LPR的利率變動，將根據房貸市場利率的波動而定期進行上調或下移，充分顯示了利率市場的真實情況。

那么，10月8日后房貸市場執行LPR利率究竟有什么好處呢？首先，央行規定5年期以上的LPR不得低于4.85%，這在某種程度上是鼓勵剛需購房，同時，新規又加入了二套房不得低于LPR+60的基點利率，就不得低于5.45%。如果以前二套房利率低于5.45%，那肯定會跟著這次央行房貸新規而改動。具體還要根據自己當地的調控政策來決定。

再者，LPR房貸新規更有利于各地調控房價。比如，王女士要想買第二套房，LPR規定第二套房利率不得低于5.45%。但是，王女士所在的城市，又在重點調控房價，在原來的二套房利率上再加10個基點，后來，銀行在審核房貸時發現王女士有投機炒房可能，再加25個基點。那王女士購買二套房就要比原來5.45%的基礎上，再增加35個基點。那王女士二套房貸利率就是5.8%。這樣各地方、各銀行可以根據自己的情況，在貸款買房者的房貸利率上加碼，這樣就是要遏制投機炒房需求。

最后，LPR房貸新規主要是通過利率的杠桿，不再讓投機炒房者惡意的抬高房價，畢竟現在都是在提倡房住不炒的政策，同時，實體經濟照樣可以按照基準利率來下浮貸款利率，央行希望更多地流向實體企業，為了優化消費環境，激發國內消費潛力，近日提出20條穩定消費預期、提供消費信心的政策措施，國內實體經濟有望全面復蘇，以后再炒房肯定是不行了。

至于以前已經按揭貸款的人，貸款利率是否就永久不變，這要看二種情況：一是，現在正在按揭還房貸的人，目前的房貸利率始終保持不變，到明年的1月1日，開始根據當時的利率市場的房貸利率，或漲或跌都要進行調整。二是，如果房貸時有合同的約定，那下調或上漲的時間節點要根據貸款合同規定來，之前房貸利率要根據約定的情況上調或下降，也并非是一成不變的。

貸款買房子無疑也是一個很好的選擇，可以讓我們快速擁有一個屬于自己的家。只是很多人剛剛步入社會，還是不是很清楚買房子貸款的相關問題，不少人經常困惑：2018年買房子的貸款利率是多少？

房貸利率，是指用房產在銀行辦理的貸款，該貸款要按照銀行規定的利率支付利息。中國房貸利率是由中國人民銀行統一規定的，各個商業銀行執行的時候可以在一定的區間內自行浮動。

自2017年10月央行降息后，目前銀行執行的基準利率為：貸款一年以下(含一年)利率為4.35%;一年至五年(含五年)利率為4.75%;五年以上為4.90%。在2018年，銀行也會按照此基準利率執行。

目前貸款期限5年以上商業貸款基準利率是4.90%，受限購限貸政策的影響，各地銀行對首套房貸款利率調整力度不同，銀行信息港最新數據顯示：全國首套房平均利率為5.38%，利率普遍上浮5%-20%。二套房貸款利率普遍上浮10%-30%。

同期公積金貸款基準利率為3.25%，二套房貸款利率普遍上浮10%。

第2套房界定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數，已利用公積金貸款或者商業貸款購房的家庭，再次申請房貸，將視為第2套房。

在這里小編要提醒大家：家庭由三種人組成，本人、配偶、未成年子女。一個家庭名下只要有房貸未結清，再貸款買房就叫二套。

大家可以根據自己的情況，來結合本文的內容，進行貸款的辦理。

2019年8月25日，央行在官網發布【2019】第16號公告，規定：自2019年10月8日起，我國新發放的商業性個人住房貸款利率變以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。其中“首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

而在此之前，我國的住房貸款利率一直都是執行的基準利率上下浮動的機制，比如基準利率上浮10%/20%；此次新規對于已經發放的住房貸款無影響，舊的房貸合同仍然按照原來的約定執行。

看到這里，大家會有一個疑問，既然以后房貸都以LPR為準，那么央行基準利率還會調整嗎？如果基準利率不再變動，那么我們原來已經發放的貸款是不是利率就不會在變動了。

先說一點，雖然我國一直打算全部放開存貸款利率市場，但是截至今日，仍然未完全做到，此次的房貸執行LPR只不過是利率市場化中的一個進程而已。按照央行發布的公報，這次的調整僅僅針對房貸，但對于其他類型的貸款（如固定資產貸款、技改貸款、流動資金貸款、項目融資等等）并沒有要求執行LPR，這些其他類型的貸款執行的仍然是傳統的貸款基準利率和市場化的金融市場利率“兩軌并存”。因此未來基準利率仍有可能發生變化，而基準利率一旦變化，目前已經發放的房貸利率也會跟著變化，因為按照當前的按揭合同，只要基準利率調整了，我們的貸款利率也會跟著變化。

總結

在我國利率市場化改革真正全部完成之前，基準利率就不可能取消，只要基準利率未取消，那么就存款調整的可能性（基準利率是央行根據整個市場經濟的情況制定的，是調控經濟的一個重要措施，是政府干預市場經濟的一個手段）；只有當利率市場改革真正完全，全部實行LPR后（LPR是商業銀行自己報價，由銀行間拆借市場綜合后發布的），基準利率才有可能取消，那時，我們的這些房貸按照基準上下浮的貸款利率就會變成真正是固定利率了。

來源：岳讀債市

基本結論

　　個人住房抵押貸款資產支持證券（簡稱“RMBS”）是指在中國境內，銀行業金融機構或者公積金管理中心作為發起機構，將個人住房抵押貸款信托給受托機構，由受托機構以資產支持證券的形式向投資機構發行受益證券，以該個人住房抵押貸款所產生的現金支付資產支持證券收益的證券化融資工具?！　MBS基礎資產分析。RMBS的基礎資產具有分散性高、剩余期限長、信用質量較好、抵押率高和同質化程度高的特點。在分析基礎資產時，除了分析靜態資產池，還需重點要關注違約率、損失率和早償率指標及相關影響因素?！　MBS交易結構分析。RMBS的交易結構與一般信貸證券化產品的交易結構類似，在分析時應著重關注觸發機制對現金流分配順序的影響。增信措施方面，RMBS主要采用超額利差、超額抵押、儲備賬戶的設置、封包期回款、強制性贖回條款、優先/次級檔的安排等增信措施?！　MBS風險關注要點。重點關注基礎資產相關風險、交易結構風險和參與機構履約風險?；A資產相關風險的關注點包括基礎資產的信用風險、區域風險、利率風險以及國家房地產政策調控風險等；交易結構風險重點關注抵押權變更風險、抵消風險、混同風險等。參與機構履約風險重點關注貸款服務機構的履約能力等?！　?1月銀行間資產支持證券化市場回顧：銀行間信貸資產支持證券發行總額穩步上升，RMBS延續領先態勢；優先A檔、優先B檔發行利率與短融中票利差的均值分別為23bp和65bp，目前的利差水平具備一定的配置價值；二級市場方面，11月銀行間資產支持證券成交規模上升顯著，表明銀行間資產支持證券的流動性隨成交規模的上升而改善?！　?1月交易所資產證券化市場回顧：交易所ABS發行規模小幅增加，應收賬款ABS發行額創單月最高；優先A檔、B檔與公司債利差分別為168bp和259bp，利差較為明顯，配置價值凸顯；二級市場方面，上交所總成交金額同比下降65.28％、深交所總成交金額同比增加80.67％?！　?1月資產證券化市場熱點關注：1）ABS監管繼續加強：上交所和深交所發布《關于做好2018年下半年度資產支持證券信用風險管理報告報送工作有關事項的通知》，要求管理人報送資產支持證券信用風險管理報告。2）ABS產品類型進一步豐富：銀行間市場首單景區門票收益權ABN發行成功；全國首單公共人才租賃住房Reits首期成功發行；首單保障性公共租賃房ABS成功發行；首單新三板掛牌公司供水收費權類ABS成功發行；首單生活服務電商平臺ABS產品成功獲批?！　★L險提示：1）ABS融資政策超預期收緊；2）信用風險事件多發，ABS融資受阻、發行利差大幅上行?！　∫?、 一文看懂個人住房抵押貸款支持證券

近年來，個人住房抵押貸款資產支持證券（簡稱“RMBS”）發展迅速，2018年至今[1]，RMBS已發行5,729.59億元，占信貸資產支持證券發行總金額的62.63％，RMBS已經成為銀行間信貸資產證券化市場的重要組成部分。本文對RMBS的基礎資產、交易結構、增信措施和風險關注要點幾個方面進行深入分析，以供投資者參考。

1. 什么是個人住房抵押貸款支持證券？

個人住房抵押貸款資產支持證券（簡稱“RMBS”）是指在中國境內，銀行業金融機構或者公積金管理中心作為發起機構，將個人住房抵押貸款信托給受托機構，由受托機構以資產支持證券的形式向投資機構發行受益證券，以該個人住房抵押貸款所產生的現金支付資產支持證券收益的證券化融資工具。作為基礎資產的個人住房抵押貸款，是借款人購、建、修住房時以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任，向銀行或住房公積金管理中心申請的一種貸款方式。個人住房抵押貸款包括商業性個人住房抵押貸款、公積金住房抵押貸款和個人住房組合貸款。

對RMBS的發起人來說，個人住房抵押貸款證券化最主要的作用是盤活存量資產、提高資產使用效率、降低銀行體系風險和公積金管理中心的流動性風險。具體來說，對商業銀行而言，發行RMBS可以實現銀行風險資產出表，在銀行信貸規模受到控制及其他監管條件約束下盤活住房抵押貸款、騰出信貸額度，有助于銀行提高資產使用效率；對公積金管理中心來說，發行RMBS能夠緩解其資金流動性風險。在部分地區，公積金貸款發放額和提取額增長較快，出現了公積金現金流量入不敷出的現象，流動性較為緊張，通過公積金RMBS來盤活存量資金可以緩解公積金資金的流動性風險。

而從投資者角度來看，RMBS的入池資產分散性較高，發行利率與短融中票通常具有一定的利差，存在一定的配置價值。

2. RMBS在我國的發展歷程

我國自2005年開展信貸資產證券化試點以來，2005年和2007年分別成功發行了兩單RMBS產品，分別是中國建設銀行股份有限公司發起的建元2005年第一期個人住房抵押貸款資產支持證券和建元2007年第一期個人住房抵押貸款資產支持證券。2008年受到國外金融危機的不利影響，RMBS業務曾一度暫停。直到2014年，我國才重新發行了第三單RMBS產品——中國郵政儲蓄銀行股份有限公司發起的郵元2014年第一期個人住房抵押貸款資產支持證券。此后，RMBS發行期數和發行總額迅猛增長。

2015年開始，RMBS的發行量開始增加。2015~2018年，RMBS分別發行了10期、20期、19期和54期。發行規模從15年的329.43億元增加到18年的5,729.59億元，年復合增長率達159％。近年來，RMBS發行金額占信貸資產證券化總發行金額的比重也在不斷上升，2015年，RMBS的總發行規模占銀行間信貸資產證券化總發行規模的8.12％，2018年，該比重已提升至62.63％，RMBS已經成為銀行間信貸資產證券化市場的重要組成部分。

2018年共發行RMBS產品54期，單期平均發行金額為108億元，其中由中國建設銀行發起的——建元2018年第二十一期個人住房抵押貸款資產支持證券發行規模最大，達168億元。從發起機構來看，中國建設銀行股份有限公司發行較多，共發行RMBS產品22期，發行規模達2,421億元，其次是中國工商銀行股份有限公司，共發行16期RMBS產品，發行規模合計為2,042億元。從優先級占比來看，各RMBS產品優先級占比較為均衡，平均為87.10％。

3. RMBS的基礎資產分析

3.1. RMBS基礎資產的特點

與其他類型的信貸資產證券化相比，RMBS基礎資產具有分散性高、剩余期限長、信用質量較好、抵質押率高和同質化程度高等特點。RMBS平均入池筆數為36,354筆，基礎資產分散性程度遠高于其他類型的信貸證券化產品，具體來說：

RMBS基礎資產的貸款剩余期限較長。已發行的RMBS產品中貸款加權平均剩余期限為122.09個月，宏觀環境對其影響程度較大，一般情況下，期限越長，借款人所面臨的外部風險也越大，其違約的可能性也越高，住房貸款一般采取浮動利率計息方式，期限越長，市場利率的波動對入池資產的影響的不確定性就越大。

RMBS基礎資產的抵質押率較高。個人住房抵押貸款都有所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押。一般，抵質押率越高，回收率越高，借款人一

旦出現違約，銀行或公積金管理中心可以通過處置抵質押物來減少損失。

RMBS基礎資產信用質量較好。一般來看，個人住房抵押貸款的不良率遠低于其他貸款，故個人住房抵押貸款屬于銀行的優質貸款，其固有的低風險也使其貸款利率一般低于其他貸款的利率。

RMBS基礎資產同質化程度高。個人住房抵押貸款的合同條款比較相似，抵押貸款的同質化程度較高，這使得住房抵押貸款成為較好的證券化基礎資產，對其進行分析時可以不必逐筆分析，而是根據歷史數據和一些定性因素建立歷史違約模型，從而評估其基礎資產的信用風險。

3.2.商業性RMBS與公積金RMBS有何不同？

RMBS主要在銀行間市場發行，發起機構主要分為商業性銀行和各地住房公積金管理中心。截止2018年12月18日，銀行間市場一共發行99期商業性RMBS和7期公積金RMBS，發行總規模分別為8,826.41億元和416.77億元。

公積金RMBS與商業性RMBS的基礎資產都具有分散性高、剩余期限長和同質化程度高等特點。但公積金RMBS與商業性RMBS相比，也具有以下區別：

住房公積金貸款逾期率更低。公積金發放住房貸款程序相對普通商業性住房貸款更為復雜，其要求也更加嚴格，且對貸款額度的上限有要求；同時，借款人的公積金繳納額對貸款余額有一定的覆蓋作用，因此，公積金RMBS逾期率一般低于商業性RMBS的逾期率。

住房公積金貸款提前還款率較低。住房公積金貸款的貸款利率一般低于商業性住房貸款，故借款人提前還款意愿不強，一般情況下，住房公積金貸款提前還款率低于商業性住房貸款提前還款率。

公積金RMBS基礎資產地區集中度更高，區域特征更明顯。公積金貸款的借款人一般是用來購買當地住房，故入池貸款一般會集中在同一個城市，地區集中度一般高于商業性住房貸款，公積金住房貸款帶有很強的區域特征。因此分析公積金貸款的風險時，需關注當地經濟和房地產行業發展狀況。

加權平均貸款利率較低。一般首套房公積金貸款均執行公積金貸款基準利率，二套房貸款利率有所提高。從整體上看，公積金貸款利率低于商業性住房貸款利率。

公積金RMBS與商業性RMBS相比，交易結構一般有多種增信措施。公積金RMBS因為資產端利率低、貸款期限長，故有一定的負利差壓力，為了緩解這種負利差壓力，通常會設置一些額外的增信措施，例如設置超額抵押和延長證券的封包期等增信措施。

公積金貸款可能存在保證資產，而非抵押資產。我國部分公積金管理中心在發放貸款的時候需要有擔保公司提供擔保，例如由上海市公積金管理中心發起的滬公積金2015年第一期2號個人住房貸款資產支持證券（以下簡稱“15滬公積金2”），其基礎資產中每筆貸款均以“置業擔?！背袚B帶保證責任作為擔保形式，個人以購買的房屋作為抵押物向“置業擔?！碧峁┓磽?，這時需要關注擔保人主體的信用風險。

3.3. RMBS基礎資產分析方法

由于RMBS涉及的基礎資產筆數眾多，分散化程度很高，逐一對基礎資產每筆貸款進行評估有較大難度，因此一般通過分析靜態資產樣本池歷史數據，同時重點關注影響資產池信用狀況的指標如違約率、損失率、早償率等對資產池整體信用進行分析。

3.3.1. 靜態資產樣本池歷史分析

評級機構一般根據原始權益人提供的歷史數據構建靜態樣本池來估計擬證券化的資產池的信用狀況。通過對樣本池的歷史數據進行分析，推算出貸款狀態轉移情況，進而估算出資產池的預期違約比率和預期損失率。一般而言，靜態樣本池的歷史數據越多，跨期限越長，其對擬證券化資產池的模擬程度就越高。但需要注意靜態樣本池與擬證券化的資產池在利率、期限以及宏觀條件下存在些許差異，這會導致估算的結果存在差異，因此在實際中需要對參數進行適當的調整。

3.3.2. 基礎資產的重要指標分析

RMBS基礎資產除了分析靜態資產池外，還需要重點關注違約率、損失率、早償率等指標。通過對靜態資產池分析，可以估算出預期違約率，同時，我們還需要關注借款人的年齡分布、初始貸款價值比、貸款賬齡、剩余期限、區域集中度、損失率和早償率等因素對違約率的影響。

3.3.3.抵押物與擔保

貸款擔保和抵押物的價值以及轉讓登記、處置問題對損失率的影響非常大。首先，根據《擔保法》，城市房地產抵押財產采取登記要件主義，即抵押登記為抵押權的生效要件。目前，建設部已專門發布了《關于個人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權變更登記有關問題的試行通知》，允許發起機構和受托機構共同到相關房地產管理部門申請批量辦理相關的個人住房抵押貸款附屬抵押權變更登記手續。但是，抵押權、抵押預告登記權益未完成轉移變更可能會對債權的回收進度和金額產生影響，從而造成損失。其次關于抵押物的處置，個人住房抵押貸款債權履行期限屆滿而債務人未能履行債務的，商業銀行通過實現抵押權的處置而獲得清償。實現抵押權，既可以通過與抵押人協議以抵押物折價、拍賣或者變賣抵押物，也可以通過司法救濟的方式，抵押物實現的所得一般優先償還抵押權人，或者按照抵押登記的先后順序受償，處于同一受償順位的，按照債權比例清償。最后，需要關注保證人擔保。公積金貸款除了房產抵押，也有部分是采取保證人擔保的形式貸款。入池資產是保證擔保形式的貸款，應關注擔保主體的信用。

4. RMBS的交易結構分析

4.1. 基本交易結構

RMBS的交易結構與一般的信貸資產證券化產品的交易結構基本相似。我們以18建元1為例來簡要介紹RMBS的交易結構。

建設銀行作為發起機構以部分個人住房抵押貸款作為信托財產委托給受托人，以建信信托有限責任公司為受托人，設立特殊目的信托并向投資者發行RMBS，發行人與發起機構、主承銷商簽署《主承銷協議》，主承銷商再與承銷團員簽署《承銷團協議》，組建承銷團對資產支持證券（向發起機構定向發行的資產支持證券除外）進行銷售。建信資本管理有限責任公司為整個信托項目提供財務顧問工作。信托有效期內，受托人委托貸款服務機構對信托財產的日?；厥者M行管理和服務。對于信托財產所產生的現金流，受托人委托資金保管機構提供資金保管服務。

4.2.現金流分配機制

RMBS產品的現金流分配順序與一般的信貸證券化產品大致相同，主要為：（1）稅收和規費；（2）各參與機構的報酬；（3）按照優先順序，分別償還優先級證券利息；（4）按照優先順序，分別償還優先級證券本金；（5）償付次級證券本息。不同的產品的現金流分配順序大同小異，在分析時要具體產品具體分析。

5. RMBS的增信措施分析

5.1. 優先/次級結構的設置

分層結構是ABS最基本的一個信用增級方式，同樣，RMBS產品也通過設計優先次級結構來進行內部增信。一般情況，次級證券厚度越高，對優先級的信用支持程度越高，但是當基礎資產出現嚴重違約時，優先級證券依然面臨本息損失的風險。2018年發行的RMBS產品的平均優先級占比為87.10％。

5.2. 儲備賬戶設置

RMBS產品中一般會設置儲備賬戶，商業性RMBS一般設置“信托（稅收）儲備賬戶”，公積金RMBS一般設置“信托（服務轉移和通知）儲備賬戶”。有些RMBS既設置了信托（稅收）儲備賬戶，又設置了信托（服務轉移和通知）儲備賬戶。

5.3. 強制性贖回條款

在一些公積金RMBS產品中，為了緩解負利差風險，產品中設計強制贖回不合格資產條款，這在一定程度上提高了違約回收率，增加了基礎資產的信用。但需要注意的是，贖回條款的增信效果與發起機構的信用級別相關，當發起機構的信用級別遠低于優先級證券的信用級別，增信效果一般。

5.4.超額抵押

超額抵押是指資產池余額超出資產支持證券本金金額的部分，超出部分的額外貸款資產產生的回收款將被用于彌補貸款違約損失及因低利率貸款造成的利息回收款的不足。公積金RMBS可能會存在負利差風險，故其一般會設置超額抵押增信措施來覆蓋證券的本息支付。當發行的資產支持證券的本金余額償付速度快于貸款本金的償付速度，超額抵押相對于資產池余額的比例將會逐漸增加。

5.5. 超額利差

資產池加權平均利率在扣除相關發行成本后，高于優先級證券的票面利率之間的差額為超額利差。一般商業性RMBS會設置超額利差來對優先級證券提供信用支持，公積金RMBS由于本身資產端和發行端存在負利差的風險，超額利差效果并不明顯?？傮w上看，RMBS的超額利差一般較小，提供的信用支持有限。

5.6. 觸發機制安排

RMBS交易結構中一般會設計觸發安排，一旦觸發事件發生，則觸發機制就會啟動，現金流分配順序將重新安排。RMBS產品中包括加速清償事件、權利完善事件和違約事件，大部分RMBS產品都包括加速清償事件和違約事件觸發安排。觸發機制的設計，可以在一定程度上緩解優先級證券的風險，為其提供一定的信用支持。

6. RMBS的風險關注要點

6.1. 基礎資產相關風險

基礎資產信用風險主要關注違約率、損失率和早償率等指標。因入池資產貸款期限長，故入池資產債務人受外部的影響較大，現金流具有很大的不確定性。通過使用靜態資產池模擬證券化資產池，通過對歷史數據分析，估算出違約概率分布，同時，根據一些定性因素調節參數，以更好的反應資產池中的信用風險。決定損失率最大因素是抵押物或者擔保主體的信用級別，抵押物價值越高，所處地區房地產發展前景越好，損失率則越低，故應重點關注抵押物（房產）價值的波動風險和宏觀經濟的變化；同時，一些公積金RMBS入池資產為擔保資產，保證擔保人承擔連帶責任，故需要關注擔保主體的信用，其信用級別與損失率成負相關關系。因為RMBS入池資產期限較長，早償現象普遍存在，借款人提前還款，一方面可以減少證券違約率，但另一方面會減少未來現金流的流入，從而減少投資者收益；投資者在分析的時候可以關注交易結構是否有早償風險緩釋條款。

區域風險。RMBS入池資產相對集中，公積金RMBS基礎資產地區集中度相較商業性RMBS更高，區域特征更明顯。區域房地產行業的發展可能受到市場行情、相關政策、居民收入水平以及經濟整體發展情況的影響。人口增長放緩以及自然災害等不利因素也可能增加借款人發生違約行為的可能性。

利率風險。RMBS在存續期內的價格會受到利率的影響。受宏觀經濟形勢和國家貨幣政策等影響，市場利率存在一定的波動。同時，利率也是影響提前還款的一個較大的影響因素，一般利率越低，提前還款率越高。

、

國家房地產政策調控風險。國家相關政策會直接影響房地產價格，可能會導致RMBS資產池內抵押物價值的波動。

6.2. 交易結構風險

交易結構風險主要包括抵押權變更風險、抵消風險、混同風險、后備服務機構缺位風險等，重點是抵押權變更風險。信托生效后，由于未辦理抵押權的轉讓變更登記手續，在觸發個別通知事件而需將抵押權轉移至受托人時，可能因各方面的原因導致無法完成轉移登記手續，從而受托人可能會無法及時、順利處置抵押權，造成信托財產的損失。部分公積金RMBS入池資產包括商業銀行和公積金管理中心聯合發放的組合貸款，組合貸款入池，則可能會涉及到抵押物權屬的問題。

抵消風險是指入池資產的債務人以其對原始權益人的債權依法行使抵消權，使已經轉讓給信托機構的信托財產遭受損失的風險。故針對此風險，應關注交易結構是否有防范抵消風險的緩釋措施。

混同風險指貸款服務結構將信托財產與自有財產混同的風險，一旦其破產，信托財產可能會遭受損失，故應關注貸款服務機構的信用水平和風險控制水平。

后備服務機構缺位風險指資產支持證券存續期間，若服務機構出現不能勝任或者主動辭任的情況，則可能會導致后備服務機構不能及時進行貸款服務，從而使信托財產造成損失的風險，故應關注交易結構中是否事先安排好后備服務機構以緩解此風險。

6.3. 參與機構履約風險

參與機構主要包括信用增進機構、貸款服務機構、受托機構和資金保管機構等，重點關注貸款服務機構的履約能力。貸款服務機構的風險控制能力和貸款服務的盡職情況直接影響了入池資產的現金流流入。貸款服務機構應建立嚴格的風險控制體系和貸款催收制度，同時應具有較強的抵押物處置能力。應當關注貸款服務機構的風險管理歷史表現和其作為信貸資產證券化項目貸款服務機構的履約記錄。

總結來看，RMBS在美國發展的已經相當成熟，我國商業銀行個人住房貸款存量較大，公積金管理中心現金流日趨緊張，RMBS的發展空間較大。對于RMBS的投資分析可以遵循“基礎資產-交易結構-增信措施”的基本框架來分析。

首先，分析基礎資產，除了通過分析靜態資產池來估計擬證券化的資產池，同時要重點關注違約率、損失率和早償率指標。關注影響違約率、損失率和早償率的因素，例如初始貸款價值比、抵押物跌價比率、債務收入比、借款人特征和抵押物的價值波動等因素。除信用風險外，也需要關注區域風險、利率風險和國家房地產政策調控風險。

其次，分析交易結構。需要關注不同的觸發機制對現金流的分配的影響，同時需要關注抵押權變更登記等風險。

最后，分析增信措施。RMBS主要采取內部增信方式，例如優先/次級結構設計、超額抵押、超額利差、儲備賬戶的設置、強制贖回條款和觸發機制等增信措施。在投資RMBS時，還需重點關注初始貸款價值比（LTV）、抵押物（房產）價值波動及相關權屬問題和貸款服務機構的風險控制能力。

[1] 截止2018年12月18日，后同。

二、11月銀行間資產證券化市場回顧

1. 銀行間信貸資產證券化一級市場回顧

1.1. 發行總額穩步上升，RMBS延續領先態勢

2018年11月銀行間總共發行了23期信貸資產支持證券，總發行規模為1,611.80億元，與去年同期相比發行期數增加21.05％，而發行總額增長64.67％，單期發行規模同比增長36.03％。底層資產中，個人住房抵押貸款RMBS發行量遙遙領先，共發行9期，發行總額為1,021.22億元，較去年同期期數增加了80％，發行總額增長了88.23％，延續了年初以來的高增長態勢。

1.2. 優先A檔、優先B檔發行利率與短融中票利差均值分別為23bp和65bp

2018年11月銀行間信貸ABS優先A檔和優先B檔發行利率與可比中短期票據之間的利差相較年初以來有所回落，優先A檔平均在23bp，優先B檔平均在65bp。對于短久期操作的投資者而言，目前利差水平仍舊具備一定的配置價值。

2. 銀行間資產支持票據一級市場回顧

2018年11月銀行間資產支持票據共發行15單產品，發行總額為197.10億元，發行總額同比增加近3倍，發行期數同比增加2.75倍，增長勢頭強勁。從基礎資產類型上看，以票據收益權和租賃債權為基礎資產類型的ABN發行規模較高，占11月ABN發行總規模的31.71％和24.39％。11月資產支持票據發行規模和期數與銀行間信貸資產支持證券的相比，分別為后者的12.23％和65.22％。相對而言，資產支持票據發行仍較少。

3. 銀行間資產支持證券二級市場回顧

2018年11月銀行間資產支持證券總共成交3.63億份，總成交金額為340.70億元。與去年同期相比，成交份數、金額分別增加40.42％和41.34％，成交規模上升顯著，這反映出銀行間資產支持證券的流動性隨成交規模的上升而改善。

三、11月交易所資產證券化市場回顧

1. 交易所資產證券化一級市場回顧

1.1. 發行規模小幅增加，應收賬款ABS發行額創單月最高

2018年11月，交易所共發行ABS產品93期，發行總金額為1,399.33億元，發行期數同比增加38.81％，發行規模同比增加6.45％。11月發行的企業ABS產品的基礎資產有應收賬款、小額貸款、租賃租金、企業債權等，其中應收賬款ABS發行額最高，占總發行額的39.95％。具體而言，11月應收賬款ABS共發行42期產品，發行金額為559.05億元，創單月發行額最高。

1.2. 優先A檔、B檔與公司債利差分別為168bp和259bp

2018年11月企業ABS優先A檔與同級別公司債利差為168bp，而優先B檔與同級別公司債利差259bp。企業資產證券化產品與公司債的利差較為明顯，配置價值凸顯。

2. 交易所資產支持證券二級市場回顧

2018年11月，上交所成交筆數308筆，總成交金額為98.84億元，與去年同期相比減少了65.28％；深交所11月總共成交5,744.77萬份，總成交金額為54.68億元，與去年同期相比增加了80.67％。

四、 11月資產證券化市場熱點關注

1. ABS監管繼續加強

2018年11月8日和9日，上海證券交易所[2]和深圳證券交易所[3]先后發布《關于做好2018年下半年度資產支持證券信用風險管理報告報送工作有關事項的通知》。通知要求管理人應于2018年11月30日報送2018年下半年度資產支持證券信用風險管理報告，ABS項目范圍截至2018年10月末。重點說明違約類、風險類、信用風險較高的部分關注類資產支持證券及上一報告期末后風險分類發生重大不利變化資產支持證券的風險事項、分類依據及風險管理工作開展情況。如存在報送不及時或漏報、錯報，或發現管理人在資產支持證券信用風險排查或推進化解處置中未按規定履行相應信用風險管理義務的，交易所將根據相關業務規則規定，視情況采取自律監管措施或實施紀律處分。

今年3月22日，滬深交易所、報價系統發布了《資產支持證券存續期信用風險管理指引（試行）（征求意見稿）》和《資產支持證券定期報告內容與格式指引（征求意見稿）》，旨在明確各市場參與人的相關責任，強化存續期信息披露和信用風險管理。在積極總結監管經驗，廣泛聽取市場機構意見的基礎上，上交所于5月11日發布實施了《資產支持證券定期報告內容與格式指引》[4]和《資產支持證券存續期信用風險管理指引（試行）》[5]。

資產支持存續期風險管理指引明確了管理人、原始權益人、資產服務機構、增信機構、托管人、資信評級機構等參與機構在信用風險管理中的具體職責，有助于未來資產證券化業務將在更加規范的框架下發展。

2. ABS產品類型進一步豐富

在創新產品方面，11月市場上成功發行了銀行間市場首單景區門票收益權ABN、全國首單公共人才租賃住房Reits、首單保障性公共租賃房ABS、首單新三板掛牌公司供水收費權類ABS，首單生活服務電商平臺ABS產品成功獲批。

2.1. 銀行間市場首單景區門票收益權ABN發行成功

2018年11月1日，揚州瘦西湖旅游發展集團有限公司發起的“揚州瘦西湖旅游發展集團有限公司2018年度第一期資產支持票據”在銀行間債券市場成功發行，該項目是銀行間首單景區資產證券化項目，對進一步拓寬景區融資具有重要意義。18瘦西湖ABN001的發行規模為22億元，其中優先A檔，20.90億元，占比95％，票面利率為6％。本項目的基礎資產是瘦西湖旅游發展集團有限公司享有的特定期間的門票收益權，基礎資產現金流取決于瘦西湖公園門票價格及游客人流量情況。增信措施方面，本期資產支持票據安排了優先/次級。

2.2. 全國首單公共人才租賃住房Reits首期成功發行

2018年11月7日，國內首單公共人才租賃住房類REITs產品——“深創投安居集團人才租賃住房資產支持專項計劃”成功發行。該項目采用儲架發行模式，總額度200億元，以原始權益人深圳市人才安居集團有限公司持有的深圳市范圍內人才租賃住房作為標的物業資產。其中首期發行規模為31億元，期限19年，安居集團為專項計劃提供信用支持，優先級和中間級資產支持證券均為AAA評級，優先級發行利率為4.38％。該REITs產品被譽為推進住房租賃資產證券化的重要創新實踐，為國內公共租賃住房開展資產證券。

2.3. 首單保障性公共租賃房ABS成功發行

2018年11月14日，“長江資管-武漢地產公租房資產支持專項計劃”（以下簡稱“武漢地產公租房ABS”）成功設立，發行總規模8.915億元，期限18年，平均票面利率5.08％。武漢地產開發投資集團有限公司是借款人、出質人、售回與購回承諾人，武漢市保障性住房投資建設有限公司是資產服務機構和共同債務人，原始權益人為武漢城市發展投資有限公司。該項目是全國首單以公租房租金收入作為基礎資產的資產證券化項目。武漢地產公租房ABS采用優先/次級的證券分層，武漢地產集團將其依據《租賃合同》所享有的對承租人的全部應收賬款的請求權及其他權益作為質押，并承諾在售回日/購回日對優先級資產支持證券進行售回或購回。

2.4. 首單新三板掛牌公司供水收費權類ABS成功發行

“浣江水務供水收費權資產支持專項計劃”于2018年11月14日在上交所發行成功，產品規模7.04億元。該產品是全國首單新三板掛牌公司供水收費權類ABS。浣江水務供水收費權ABS產品優先級6.68億元，AAA評級，次級0.36億元，無評級。期限6年，原始權益人為浣江水務股份有限公司，計劃管理人財通資管，推廣人財通證券，資產服務機構/差額支付承諾人為浣江水務股份有限公司，擔保人/流動性支持機構為諸暨市國有資產經營有限公司。

2.5. 首單生活服務電商平臺ABS產品成功獲批

2018年11月21日，“中金-美團生意貸第X期資產支持專項計劃”首期于深交所成功設立。該項目儲架發行額度50億元，首期發行規模5億元。該計劃是國內首單生活服務電商平臺資產證券化產品，其基礎資產為重慶三快小額貸款有限公司向美團網及大眾點評網合作商戶發放的“生意貸”貸款債權。

五、風險提示

1）ABS融資政策超預期收緊；

2）信用風險事件多發，ABS融資受阻、發行利差大幅上行。

鄭州房產貸款利率，在全國一直都是能排上號的，不管lpr多低，銀行上浮首套必須5.88%，這讓很多購房背負著巨大壓力。今天，銀行爆出轉換貸，5.88的30年貸款利率，能轉換成4.45，就如基準利率打9.3折，100萬貸款，能省下十幾萬的利息。該消息一出，很多人都來詢問，今天給大家探討下該政策。

首先，據了解，所謂的“轉換貸”源于鄭州銀行剛發布的抵押貸款政策，具體有“一年期月利息為3厘（營業執照最低期限半年）、三年期月利息3厘2，可三年還一次本金、20年等額本息3厘。

1.房產范圍是市內八區+白沙和港區，這是初步條件，可以看出，包括了鄭州的所有區域，覆蓋面廣。

2.要求土地性質是出讓，如果土地是劃撥，必須是補過差價的經適房，其他情況暫時不能受理，也就是說，必須是商品房。

3.3-20年期等額還款月息是3.8厘（年化4.55%），適合想轉按揭房的用戶，只要住房按揭利率是基準上浮10以上，都可以申請。也就是說，你的貸款，只要是上浮10以上的，都可以申請，但是，貸款年限從30年，變成20年。

4. 不管是3.2厘還是3.8厘，都需要營業執照，普通上班族是無法申請的。當然，銀行也留了個出口：不限制執照注冊時間，新注冊的就行（如果想做趕緊辦理個營業執照）

5.必須是新房，還要有房本，這是個硬性條件。

總結，雖然這個貸款利率降低了，但是我們的每月月供并不一定減少，比如，100萬貸款，按揭貸款上浮20%為5.88%，貸款30年，每月還5918元。如果轉換為抵押貸，利率4.55%，貸款20年，每月需還6353元，多還了400多元?？傮w雖然減少，但是月供提高了，所以對這項政策，大家一定要細算，都知道貸款時間越長越好，是否符合自己需求，還是自己把控。

在疫情的條件下，鄭州房產，小時契稅補助，再是如今的貸款政策，可以看出今年行情。

來源：90度地產

2020年，所有按揭貸款定價，都從基準利率轉到LPR。存量房貸切換時，大家可選固定利率，也可選“LPR+加點”。LPR短期內下行，估計屆時多數會選“LPR+加點”，這也是央行推出這個改革的目的。選了LPR，意味著央行就可以通過手上的工具（MLF），調控存量房貸，以后你的月供每年會變一次。

其實，選擇哪個，200萬左右的房貸，月供差別也就在幾十元，不必太在意。但是，背后的政策信號很重要：一是按揭“絕對低利率”的時代過去了，未來實體的貸款利率會不斷下降，而按揭利率相對穩定的同時，呈現“一城一策”、“一年一變”的走勢；二是，資金大規模流入地產的時代結束，房價絕不會再大幅上漲了，這時，就要關注房子的成本了，包括按揭成本。

所以，看大勢、算大賬，歸攏自己的資產，該拋的就拋、該留的留。

1

凡是有房貸的人，都要注意了。近日，央行發布公告，從2020年3月1日起，銀行要與2020年1月1日前簽訂的參考基準利率定價的浮動利率貸款客戶，就定價基準轉換進行協商。

你的房貸定價，有兩個新選擇：A，轉換為固定利率，B，轉換為以“LPR+加點”為定價基準的利率。

專業術語，有點拗口。什么意思？選項A，你選擇固定利率，很可能就是現在執行的利率水平，以后不變了，直到按揭還清。

打個比方，你的貸款是2012年基準利率打85折貸到的?，F在基準利率是4.90%，那么等額本息下你要按照4.165%（4.90*0.85）的利率支付月供，一直到貸款還清，這個利率不變啦。

選項B，你就選擇“LPR+加點”的新浮動規則。2020年，“LPR+加點”的利率與你現在支付的利率是一樣的。2021年1月1日，新一年的定價周期開啟，LPR會根據最新一期的LPR，也就是2020年12月發布的5年期以上LPR確定。整個2021年，你支付的房貸利率是“新LPR+加點”。

再舉個例子，假設你的房貸為基準利率上浮10%，則2019年執行的利率為5.39%（4.9%×（1+10%））。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。若你和銀行協商按“LPR+加點”轉換，2020年將保持利率不變，加點為0.59（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年執行利率是5.39%（4.8%+0.59%）。

而從2021年開始，0.59的這個加點就不會變了，但LPR會變，也就是“一年一變的LPR+不變的0.59”。

LPR怎么變？按照一年一個定價周期的原則，按照2020年12月份的LPR來定。顯然，當那時的LPR下降，按揭利率就下降了，反之亦然。

LPR怎么定呢？就是按照MLF來定，而MLF是央行給商業銀行借錢的資金成本。說白了，推出LPR，就是為了加強央行對于資金定價的控制，利率是個風箏，而MLF就是央行手中的那根線。

2

總之，你不能再選擇基準利率了，也不會出現央行調整基準利率，然后你的按揭利率也跟著調整！

為什么呢？因為這個行政色彩濃厚的基準利率，被廢掉了。廢除基準利率，主要是為了推進利率市場化?，F在，除了按揭利率之外，消費貸款、企業貸款的利率，都市場化了，借貸雙方自由商定。

之所以，按揭利率還保持管制下的低利率，就在于住房還是個公共品，按揭貸款涉及到廣大百姓切身利益，涉及到樓市穩定，涉及到資產價格及金融風險等?？傊?，按揭利率不能放開，讓銀行和購房者自由協商。

所以，自2015年10月，4.90%的按揭基準利率一直未變過。但是，這幾年利率市場化很快，銀行資金來源利率，貸款利率都市場化了。比如，存款被各種各樣的理財取代；貸款方面，以大家熟知的消費貸款為例，信用記錄、抵押物、收入流水等差異很大，不同的人利率不同。

存量按揭沉淀大量資金，大概有30萬億，占銀行貸款的1/5?；鶞世什蛔?，按揭貸款的月供就不會變化，但市場利率和銀行的資金成本，卻在頻繁地變化。這樣，可能對按揭還款人或銀行是不利的，更不利于客觀地反映資金的機會成本。所以，必須要讓這部分存量貸款利率市場化。

還有一個背景要交代，現在國家一再強調，資金要“脫虛入實”，回歸實體經濟。也就是說，對于房地產，不再鼓勵資金大規模進入了。所以，要驅趕資金進入實體，這就需要有一個政策抓手，可以調整存量房屋持有的成本，讓你時時刻刻保持警覺，手上的房子，還值不值得持有？

有什么政策抓手？除了遙遙無期的房產稅，按揭貸款利率就是一個有力工具，它可以調整你的持有成本。

3

現在，大家關心的是，2020年3月份開始，銀行會找我協商。那么，我到底該選擇固定利率，還是選擇“LPR+加點”？

現在看，估計，大部分百姓不知道，“二選一”該傾向于哪個。這里，首先告訴大家的是，央行一再強調，樓市“穩字當頭”，首先是穩預期。國家說了，預期不穩，地價和房價都穩不住。

所以，不管選哪個，至少2020年你的房貸利率不會變?！胺€地價、穩房價、穩預期”是長效機制，2021年變化幅度也不會很大，影響很小。比如，2019年11月20日，央行新一期LPR下降5個基點，據統計，2019年11月64個城市平均首套房月供額為5731元，相比10月減少區區31元。

所以，對于按揭貸款200萬以下的人來說，選擇固定利率，或“LPR+加點”，差別是非常小的。如果你的收入尚可，不必太在意每月多幾十、少幾十的差異。記住，凡是涉及百姓直接利益的政策，設計上都非常謹慎，絕不會出現選擇A和選擇B會出現巨大的利益差異的現象。

4

不過，業內一邊倒地認為，大家應該選擇浮動利率，因為央行已經開啟降息周期了。而且，樓市開始觸及頂部了，管理層對地產下滑的擔憂大過上漲，高位不勝寒嘛！所以，才提出“穩地價、穩房價、穩預期”。未來，更多城市，樓市面臨下行態勢。由此推導，替代基準利率的LPR一定下降。

而且，未來經濟將轉入高質量增長。資源高投入、貨幣高發、投資高增長的模式行不通了，未來投資重點在數字化基建，比如5G、物聯網、人工智能等，資金密集型的傳統基建少了。

同時，老齡化來了，越來越多的人厭惡風險?？傊?，未來貨幣需求減少，利率就會大趨勢下降。

所以，LPR就會降低。另外，中央經濟工作會議說，要疏通貨幣政策傳導途徑，降低民企、實體經濟融資成本，推出LPR也是為了這個目的。因此，央行此次推出存量房貸定價切換，目的也是以利率下降的預期，激勵大家選擇“LPR+加點”，為未來通過LPR調控存量房，創造條件。

5

觀點一邊倒，估計，2020年3月啟動定價切換時，大多數人會選擇“LPR+加點”。不過，也要站在“一城一策”的角度看待。原來，基準利率一樣，每個城市按揭基準利率差異不大，只是上浮幅度5%-10%的差異。

以首套房為例，如果選擇四大國有銀行，全國各地按揭利率的差異也就在5%左右。

因此，全國各地按揭成本差異并不大。但未來，調控要“一城一策”、“一時一策”。仿照西方的做法，利率就是最主要的工具?！癓PR+加點”的模式下，央行調控MLF（貨幣市場化利率），間接調控了LPR（LPR在MLF上加點形成），并最終調控貸款利率。

未來，LPR的模式，就是要做到按揭利率上“一城一策”，創造調控的有效手段。

央行規定首套房、二套房的最低加點數（首套房不低于LPR，二套房不低于LPR+60個點）；央行各地分支行，再行決定“二次加點數”。所以，這就會出現各個城市按揭利率可能大相徑庭的現象。

比如，之前房價上漲較快的寧波，2019年10月首套房和二套房貸在LPR上分別加80點和105個點，月供增幅最大。比如，有12家銀行停貸、房貸利率上浮幅度大的合肥，首套房和二套房貸利率在LPR上分別加點103和152。所以，選擇“LPR+加點”，并不一定意味著月供就會減少。

另外，2021年有的城市“LPR+加點”可能會下降，有的城市“LPR+加點”可能會明顯反彈。關鍵還在于，所在城市的樓市會如何變化。如果“LPR+加點”下降了，意味著樓市在下行，節約的利息也彌補不了資產的縮水；“LPR+加點”上升了，意味著房價反彈，多交點利息也沒啥，畢竟資產增值了。

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最關鍵的是，你腦子里要有一個清晰的畫面。未來，1年期LPR（針對實體經濟）會一降再降，5年期的LPR（針對樓市）基本穩定，有的城市會漲、有的城市會下跌。這樣，1年期的LPR會與5年期的LPR形成一個“剪刀差”。即便利率大趨勢下降，但相對實體經濟，樓市的利率上升了。

如果出現這一畫面，就意味著，過去那種“不管貨幣政策如何調整，按揭利率絕對低于實體利率”的不正?，F象，將一去不復返了?！袄释莸亍毕Я?，資金還會大規模流入樓市嗎？

若資金支持不再了，高房價還能保得住嗎？當然，我相信，現階段國家還是求穩，樓市會有一個托的力量。

但未來呢？真不好說！資金不再大規模流入樓市，房價絕不可能再大漲了，這時候，就要計算持有成本了。

對大多數人來說，房子是最重要、最主要的資產，在家庭中資產中占據80%左右的份額。所以，從基準利率到“LPR+加點”的變換，千萬不要只盯著月供是少了幾十元，還是多了幾十元。要看清楚大勢，從資產配置的角度來看待政策，算大賬，歸攏自己的資產，該拋的就拋、該留的留。

房貸利率的決定因素主要有兩點：一是央行的基準利率；二是商業銀行的上浮比例，這兩個決定了房貸利率的高低。

央行的基準利率

我國的央行特指中國人民銀行。全國各家商業銀行的存貸款利率都是在中國人民銀行發布的基準利率的基礎上進行調節的，下圖系目前央行發布的基準利率表。

我們與銀行簽訂的按揭貸款合同上對于貸款利率的描述如下：貸款利率按照央行公布的同期基準利率上浮或下浮**（比如10%或者20%）。假設你原本與銀行簽訂的合同約定的上浮比例為20%，那么你目前的住房貸款利率即為：4.9%*1.2=5.88%。

如果說2019年10月1日，央行將五年期的基準貸款利率下調為4.8%，那么2020年1月1日起（一般銀行調整貸款利率都是次年1月1日起調整），你的住房貸款利率就自動變為了：4.8%*1.2=5.76%，較原來的5.88%減少了0.12個百分點，相應的你的貸款利息也會變的比原來少。

商業銀行的上浮比例

上浮比例就是我們上述例子中的20%，上浮比例不歸央行管，而是各個商業銀行（比如中農工建交這些）自主決定的。上浮比例一旦放款后則不允許在做調整。

舉個例子：仍然假設你原本與A銀行簽訂的合同約定的上浮比例為20%，那么你目前的住房貸款利率即為：4.9%*1.2=5.88%。自2019年以來由于市場行情不好，房貸客戶大幅度減少，為了競爭客戶，A銀行下發文件對于新申請的房貸客戶，其貸款利率統一執行基準利率上浮10%，那么小明這時候申請房貸時，他的利率僅為：4.9*1.1=5.39%，比你的5.88%少了0.49個百分點。

由于你原來的貸款合同已經放款了，銀行是不會再做修改的，所以此時你的利息不會減少，仍然還原來維持一樣。當然反過來，假設市場行情很好，銀行上調上浮比例為30%，那么小明此時貸款的利率變為：4.9*1.3=6.37%，而你的利率會仍然保持在5.88%不變，所以商業銀行這個是公平的。

總結

銀行下調房貸利率，已貸款的利息會不會變少，最關鍵的因素在于調整的是央行的基準利率還是銀行的上浮比例，基準利率變化的話，你的利率也會跟著變，但如果是商業銀行的上浮比例變化的話，你的利率是不會變的。

日常生活中遇到資金短缺問題，大部分人都會通過貸款來做周轉。銀行貸款的利息主要是由貸款期限、貸款額度以及貸款利率三要素共同決定的，貸款額度及貸款期限可由用戶根據自己的實際情況進行自由選擇，但是貸款利率則是銀行規定的，因此在貸款時，用戶對于貸款利率的關注也都最高的。很多用戶也會疑惑，銀行的貸款利率，到底是怎么計算出來的。

銀行的貸款利率其實主要是根據央行規定的貸款利率進行的上下浮動，并非時根據某個公式計算得出的，2019年央行貸款基準利率如下：1年以內年利率4.35%；1年到5年之間年利率為4.75%；5年以上年利率為4.9%。商業銀行貸款利率都會按照央行的基準利率進行浮動調整，各大銀行的貸款利率都有些許不同。

公積金貸款

我國各個銀行公積金貸款利率是按照央行基準利率執行的。

1、一年至五年(含五年)，年利率2.75%;

2、五年以上，年利率3.25%

公積金貸款是針對繳納住房公積金的職工推出的，只有符合條件的才可以申請住房公積金貸款。

抵押貸款

目前我國大多數銀行抵押貸款的利率上浮比例在20%左右。

綜上，對于不同種類的貸款產品，利率也會不同，一般抵押擔保類貸款產品利率會相對較低，信用貸款類產品利率會較高。如果用戶想要在銀行進行貸款，那么可以多咨詢幾家銀行后在進行業務辦理，畢竟各家銀行的利率都是不同的，一般國有銀行的存款利率以及貸款利率都會低于商業銀行及地方銀行，用戶可以多加咨詢，選擇最適合自己的進行辦理。

但需要說明的是，銀行貸款的門檻往往比較高。除了要求征信良好外，還要求借款人有長期穩定的職業經歷和理想的薪資，以及至少一年以上的社保流水等等。因此，并非每個人都可以申請銀行貸款，這種情況下互聯網信用貸是個不錯的選擇。

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相比之下，互聯網信用貸的準入門檻比銀行消費貸更低，并且有錢花滿易貸最高額度也能到到20萬，承接了大部分人的資金周轉需求。

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